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Todo el mundo se puede comprar una casa

junio 15, 2006

Con el título de “Esfuerzo familiar en la adquisición de vivienda 2000-2005“, de Caixa Catalunya, se presenta este estudio que nos dice, resumiendo:

– pese al incremento de los precios de la vivienda, y el consecuente mayor esfuerzo económico para los adquierentes, cualquiera puede comprarse una casa;

– sólo hace falta ampliar el número de años para pagar la hipoteca, o conformarse con una vivienda de 60 metros, o rezar para que no suban los tipos de interés otro medio punto.

Copio parte del estudio, directamente de la fuente, sólo añadiendo negritas en las aseveraciones que más me han llamado la atención:

En los últimos trimestres, el muy intenso ritmo de expansión de precios que caracteriza el mercado de la vivienda en España parece haber entrado en un proceso de creciente moderación.

Todo indica, y en este sentido se mueven las estimaciones de Caixa Catalunya, que en el decurso de 2006 el aumento medio del precio de la vivienda nueva tendría que situarse en torno al 8%, tendiendo cada vez de manera más evidente a un avance convergente con el del resto de bienes y servicios. Sin embargo, a pesar de esta ralentización en las fuertes tasas de crecimiento, lo cierto es que la acumulación de los avances de estos últimos años, muy por encima de los de la renta familiar disponible, ha ido apartando, cada vez más, colectivos crecientes de ciudadanos que no pueden comprar este bien de primera necesidad.

En consecuencia, ahora que el mercado comienza en presentar incrementos compatibles con una expansión a largo plazo, es el momento de efectuar un balance de cuál es la situación en que los fuertes aumentos anteriores han dejado la capacidad de compra de los hogares.
Este balance, lógicamente, tiene que incorporar la variable regional, ya que una de las características que mejor definen el mercado inmobiliario español es la enorme disparidad en los valores absolutos, y en sus ritmos de avance, del precio de la vivienda.

Conclusiones

Lo primero que destaca del análisis efectuado es el fuerte aumento del esfuerzo en la compra de la vivienda, medido en términos del número de años necesarios para adquirir una vivienda estándar.

Así, medido según el número de años de rentas del trabajo netas de impuestos, el coste medio de la compra de una vivienda de menos de 2 años y 100 m2 en España ha aumentado desde 4,4 años de media en 2000 a 6,4 en 2005, un crecimiento del esfuerzo de la familia por encima del 44%.

Este incremento deriva, lógicamente, de un aumento nominal en la renta familiar neta derivada de fuentes del trabajo alrededor del 30%, frente al incremento, mucho más intenso, del 80% del precio de la vivienda.

Una segunda conclusión destacada de este trabajo mostraría como este esfuerzo presenta diferencias relativas, por nivel de renta, muy notables. Así, en 2005, los hogares más pobres (situados en el decil de menos ingresos) necesitaban más de 16 años de renta familiar para la compra de una vivienda de 100 m2 de menos de 2 años, frente a los 3,1 años de las más ricas (las ubicadas en el decil superior).

En tercer lugar, el valor medio español de 6,4 años refleja, también, diferencias entre CC.AA.
muy notables, de forma que en Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galicia y Extremadura se podía adquirir una vivienda de 100 m2 con el esfuerzo equivalente a unos 3-4 años de ingresos netos derivados del trabajo, mientras en Madrid se necesitaba prácticamente 3 veces más, con un total de años necesarios ubicados entre 8 y 9. Este aspecto merece ser destacado, ya que lo que se postula es que las diferencias de renta familiar neta entre CC.AA. son muy menores que las existentes en los precios de las viviendas.

Un cuarto bloque de conclusiones avanzan en términos no de esfuerzo teórico (número de años potencialmente necesarios para adquirir una vivienda), sino en el efectivo, es decir, en la capacidad real para un hogar de un decil determinado de hacer frente a los pagos que comporta un crédito hipotecario, demandado para la compra de la vivienda.

Las simulaciones efectuadas muestran que, con una hipoteca del 75% del valor, aproximadamente sólo el 50% de los hogares españoles podían comprar una vivienda media de 100 m2 y de menos de 2 años de antigüedad en 2005, porcentaje que se reduce al 30-40% si la hipoteca equivale al 100%.

Unos valores tan elevados de familias ubicadas fuera del mercado inmobiliario son claramente contradictorios con el fuerte empujón de los últimos años. Porque lo que ha sucedido es que, ante el aumento del esfuerzo, los hogares han reaccionado demandando viviendas de menor superficie y el sistema financiero lo ha hecho también modificando las condiciones de financiación, para facilitar el acceso a la vivienda a hogares que, en otras situaciones, estarían excluidos.

Así, si la vivienda fuese de 60 m2, sólo quedarían fuera del mercado un 20% de las familias,
mientras que si la dimensión se eleva a 80 m2, un 40% permanecería fuera de sus capacidades la adquisición, mientras que el alargamiento del crédito de 20 a 30 años amplía hasta el 60% el total de hogares con posibilidades de adquisición de una vivienda de 100 m2. Además, y con un crédito del 100% y 20 años de amortización para la compra de un piso de 100 m2, en Madrid sólo los hogares más ricos podían permitirse esta compra, mientras que en Extremadura el 60% de los hogares con ocupados podrían financiarla.

Por otro lado, si con un crédito a 20 años y el 75% del importe total sólo un 20% de los hogares no pueden pagar una vivienda de 60 m2, cuando se pasa a una hipoteca a 40 años prácticamente todas las familias podrían hacer frente a ello, y ampliando la superficie a 100 m2, la reducción también se produce, aunque un 30% de los hogares no podrían financiar una vivienda de estas características con hipotecas a 40 años.

Finalmente, una moderada elevación de los tipos de interés tiene efectos moderados sobre estas distribuciones, de manera que elevarlo desde el 4 al 4,5% hace aumentar en menos de un 10% el total de hogares que no pueden acceder a la compra de una vivienda.

Informe sobre la coyuntura económica – Caixa Catalunya

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