08.30.06
Islas en venta: ¿negocio legal o usurpación territorial?
Ha creado mucha controversia la noticia de que “ La isla Júpiter se pone a la venta a través del teléfono móvil“.
A mediados de Agosto de 2006, varios medios ecuatorianos informaron de este inusual negocio: en la provincia de Esmeraldas, al norte de Ecuador, personas no identificadas están vendiendo las islas Del Sol y Júpiter, con valoración en algunos millones de dólares, sin que hayan sido identificadas, toda vez que esta venta se lo hace por internet.
Se ha llegado a poner precio, según informa este medio: “La isla Júpiter tiene un precio de USD 8 millones y se la promociona como una buena opción para la inversión turística.”
Ha pasado de ser una noticia de orientación tecnológica, en la que una inmobiliaria granadina ofrece un servicio de venta de propiedades inmobiliarias a través de móviles con conexión a internet, a una noticia de orientación ética y social, como lo demuestran estos comentarios:
“La Isla Júpiter, con algo más de 3′5 Km2, es territorio de Ecuador, de su provincia Esmeraldas. Pertenece al Estado y pueblo ecuatorianos, del mismo modo que Perejil, Alborán o Tabarca son peculiares posesiones insulares españolas [...]. Animo desde aquí a los empresarios españoles a que se hagan con la gestión de la isla.”
“Quien la compre tendrá problemas puesto que una isla es siempre propiedad nacional, aunque alguien tenga una respetable escritura que no le valga para nada.”
“Es propiedad del estado y una reserva natural, y si nos ponemos a vender todo los que se nos antoja nos vamos a quedar sin las Galapagos”
Tras esta increible oferta, las autoridades ecuatorianas salieron al paso, como se indica en esta noticia de IBLNews:
Las autoridades ecuatorianas reivindican la propiedad del Estado sobre 396 hectáreas de isla y playa que están siendo ofertadas a través de internet.
“Las islas son bienes del Estado al igual que las playas son del pueblo ecuatoriano, por lo tanto no se pueden vender”, afirmó el contralmirante Eduardo Navas, director de la Marina Mercante.
El oficial dejó sin validez los anuncios divulgados en la Red que ofrecen la venta de las islas de El Sol y Júpiter, ubicadas en la costa de la provincia de Esmeraldas (norte de Ecuador) y que no aparecen en los mapas oficiales.
Los supuestos dueños piden por Júpiter ocho millones de dólares, pero se abstienen de fijar el precio de la otra isla.
“Supe que se estaban ofertando en internet, verifiqué la información, pero los supuestos dueños no aparecen. Pero tiene que quedar en claro que las islas no se pueden vender y nosotros tenemos la responsabilidad de salvaguardarlas”, comentó el oficial.
A través de un post de Rubén, he llegado a webs que ofrecen este tipo de servicios:
- ¿Porqué reservar una habitación de hotel si puedes tener una isla para tí por 588 dólares al día?,
- Islands for sale, Islands for rent.
08.29.06
El 12% de las viviendas son compradas por extranjeros
Según el Ministerio de Vivienda, de las 247.405 viviendas vendidas en España en el primer trimestre de 2006, 26.851 fueron adquiridas por extranjeros residentes en España.
Además, 4.491 fuero adquiridas por ciudadanos no residentes en el país.
Por Comunidades, la valenciana lidera el número de viviendas compradas por extranjeros: el 24,02% de todas las que se vendieron en la región en el primer trimestre (8.879).
Lo que no aclara el Ministerio es si existe un perfil definido en el tipo de viviendas que se adquieren por parte de los extranjeros. En un post anterior comenté este aspecto: La vivienda de la inmigración en España
Enlace a la noticia:
Los extranjeros y los no residentes compraron 31.342 viviendas en el primer trimestre del año, más del 13% del total
08.28.06
Promociones llave (virtual) en mano
La tecnología aplicada al sector inmobiliario: realidad virtual de promociones inmobiliarias.
En la actualidad, cualquier promotora inmobiliaria puede costearse la realización de un desarrollo en realidad virtual de sus promociones inmobiliarias.
Los compradores de viviendas no se conforman ya con ver las viviendas en planos complicados y poco detallados.
Ahora quieren ver la vivienda tal como es o cómo se va a construir, y para ello normalmente se dispone de:
- fotografías de la construcción,
- maquetas del edificio,
- infografías de entorno y las viviendas,
- visitas virtuales,
- ficha detallada de la promoción, en folletos o en internet,
- realidad virtual.
Con la realidad virtual, el comprador puede adentrase en el mundo creado para la promoción, pasear por el entorno, entrar en el edificio, en cada una de las viviendas, añadir y modificar el mobiliario, cambiar el color de las paredes, el alicatado del baño, etc.
Estos desarrollos normalmente sólo se han mostrado en Ferias y en escaparates de empresas inmobiliarias, pero ahora su coste es más reducido, y se puede incorporar a internet, tanto en la propia web de la inmobiliaria, como enportales inmobiliarios.
Un ejemplo de una promoción de viviendas en Ibarrangelu, en realidad virtual.
08.25.06
Es Adwords una publicidad rentable?
Desde que se ha popularizado el sistema publicitario online basado en anuncios contextuales, parece que cualquiera puede publicar una campaña en buscadores, aparecer en primeros lugares, y generar un gran tráfico para la web.
Desde luego, no es el método idóneo para captar tráfico masivo, porque:
- Si queremos miles de clicks diarios, el presupuesto se dispara también a miles de euros diarios,
- Para términos muy generales, muy buscados, y por tanto muy codiciados, las pujas por aparecer en primeros lugares están llegando 1 euro por click (ejemplo: “hipotecas“)
- Si no gestionamos bien ese tráfico masivo desde los resultados de búsqueda, y enviamos a los usuarios a nuestra homepage, un porcentaje muy alto abandonará la navegación, volviendo a buscar de nuevo para encontrar una página más concreta, que responda directamente a su búsqueda.
Para negocios locales y/o muy concretos, si es una herramienta útil.
Los trabajadores de Metriplica, en uno de sus artículos indican que :
Los Adwords solamente son la forma más eficaz y rentable de atraer clientes potenciales a tu web.
Del cliente potencial al comprador hay un largo camino, y los sistemas de pago por clic son sólo el mejor inicio.
Hay clientes que acaban de conocer el sistema de anuncios de texto de Google, y comentan:
– Si la competencia lo hace, ¡yo también tengo que hacerlo!
– Me han dicho que se sale en primer lugar. ¿Podemos conseguirlo nosotros?
– Tenemos que salir en Google! o, hay que salir en primer lugar en Google!
– Es que es mucho más barato que los banners.
– Tendremos miles de impresiones!
Las campañas que se generan a partir de estas ideas peregrinas, suelen ser un fiasco. Se paga mucho dinero por unos clicks poco válidos, disminuyendo la credibilidad del pago por clic al darle información de poco o ningún valor a los usuarios.
Para qué sirve y para que no sirve
Cuando un usuario utiliza un buscador, tiene un objetivo claro, que no tiene porqué coincidir con el nuestro, por lo que nuestras campañas se tienen que adaptar a lo que él desea. Debemos:
- Encontrar palabras clave muy concretas, y una combinación de las mismas para conseguir un volumen de búsquedas apropiado. Estas “keywords” deben estar orientadas a nuestro negocio.
- Ofrecerle al usuario ventajas reales y concretas para pulsar en nuestro anuncio.
- Llevarles a una página en la que pueda realizar alguna acción que beneficie nuestro negocio.
En el caso de las agencias inmobiliarias locales, Adwords si es una buena opción, porque:
- su actividad tiene una localización geográfica definida, un ámbito de actuación centrado en una zona, en una ciudad, o en una región,
- no es necesario un presupuesto muy alto para conseguir llegar a un público muy definido; sólo interesa un perfil de cliente muy determinado,
- podemos ofrecer al usuario que ha pulsado en nuestro anuncio, justo lo que está buscando, sin tener que realizar una nueva búsqueda dentro de la página web de la inmobiliaria.
Ejemplo de una inmobiliaria de Bilbao:
- Sólo necesita utilizar palabras clave relacionadas con una situación geográfica muy definida, como es el nombre de la localidad, y las zonas o barrios donde tenga productos en cartera.
- Como no hay millones de búsquedas diarias relacionadas con “pisos en bilbao”, puede usar un presupuesto mensual pequeño, pujando por keywords concretas con un precio alto, para conseguir estar sobre otros anuncios, posiblemente de webs más generalistas.
- Puede enviar al usuario a una página en la que se ofrezca un listo de pisos en la zona, directamente, sin tener que pasar por la página principal (lo siento por el sobrino del gerente de la inmobiliaria, que ha hecho una presentación muy bonita en flash, pero que no ayuda en absoluto en la navegación)
Según la guía editorial de Adwords de Google:
Una agencia inmobiliaria que alquila apartamentos en San Francisco no podría seleccionar únicamente la palabra clave “alquileres”: La agencia debería utilizar términos como “inmobiliaria San Francisco” o “apartamentos San Francisco”.
Consejos en el uso de campañas para Adwords:
1. Crear una lista de palabras claves muy específicas
2. Destacar los aspectos únicos de tu producto o servicio (posicionamiento de un producto, lo que esperan los clientes de ese producto frente al de la competencia).
3. Incluir las palabras claves más relevantes en los anuncios
4. Dirigir a los usuarios a las páginas de destino adecuadas, sin tener que pasar por la página principal, y evitar que realice varios clicks antes de llegar a la página que espera encontrar.
Las “landing pages” deben provocar al usuario a realizar una tarea concreta, como “comprar”, “darse de alta”, “inscribirse”. Máximo ROI = Marketing Efectivo + Optimización del Contenido
5. Crear varios grupos en cada campaña, y varios anuncios en cada grupo.
6. Optimizar el espacio decada línea en los anuncios.
7. Realizar un seguimiento de las estadísticas:
- midiendo los anuncios en función del clicthrough y el coste por clic,
- potenciando las palabras clave con altos CTR,
- eliminando aquellas que no den resultados.
08.22.06
Edificios que bailan – Los sueños de Frank O. Gehry
En un reciente viaje a la capital de la República Checa, me quedé asombrado por una estructura arquitectónica que, a pesar de ser bastante conocida, impacta en su visionado presencial.
El edificio parece más una escultura que un elemento arquitectónico, con formas geométricas simples, pero que encierran juegos de volúmenes complejos, estructuras inacabadas y diferentes materiales que se mezclan en armonía.
Este edificio moderno de Praga, Ginger&Fred (también conocida como “La casa danzante” – “Dancing House”), fue diseñado por el gabinete de arquitectos de Frank O. Gehry y Vlado Milunic en 1997.
La ciudad del vino
Poco después de la visita a Praga, tuve una comida en Elciego, en plena ruta del vino, en la rioja alavesa.
Conocía el desarrollo de la nueva bodegas de Marqués de Riscal, y su finalización a lo largo del verano de 2006, pero nuevamente presenciar el edificio en vivo fui impactante.
Integrado en el entorno natural de vides y casas de pueblo, es especialmente recomendado ver los reflejos solares de los metales al atardecer.
Marqués de Riscal, líder del proyecto, quiso realizar un proyecto vanguardista, para ello encomendó al canadiense Frank O. Gehry, conocido por haber diseñado obras tan destacadas como el Guggenheim de Bilbao.
La maqueta de la Ciudad del Vino fue presentada el 1 de junio de 2000 en Elciego (Álava), en las antiguas bodegas (1858) que Riscal tiene en esta localidad vasca.
Desde aquel momento, el proyecto contó con amplio interés tanto a nivel nacional, como internacional, ya que no es sólo una fuerte apuesta por el “Mundo del Vino”, sino también en el arquitectónico ya que Gehry ha utilizado un nuevo lenguaje arquitectónico más avanzado que el utilizado en el Guggenheim de Bilbao.
Otra muestra del interés que la Ciudad del Vino ha despertado a nivel internacional ha sido la inclusión de la maqueta en una muestra realizada por el MOMA de New York en mayo de 2006 sobre la “Nueva arquitectura española”.
Relacionado: Post de Diencéfalo
08.21.06
Se confirma una nueva subida del euribor
Nada más llegar de una pequeñas vacaciones, me encuentro con la noticia de que “El Euribor sube en julio al 3,539%, la décima consecutiva y el nivel más alto en cuatro años“.
Prácticamente un año subiendo sin parar, lo que supone que para una hipoteca de 150.000 euros, a 20 años y un diferencial de +0,50, se tiene que pagar 100 euros más al mes que el verano del año pasado.
No es una buena noticia para la vuelta de vacaciones, no.
08.03.06
La vivienda de la inmigración en España
El Observatorio Joven de Vivienda en España, ha publicado un artículo sobre Vivienda e Inmigración en España, firmado por Mikel Aramburu, profesor de la Escuela Superior de Diseño Elisava e investigador en
AEP Desenvolupament Comunitari y que Ha trabajado sobre temas relacionados con la inserción urbana de la inmigración, en el campo de la vivienda, el espacio público y la convivencia vecinal.
De su lectura, he extraído estos datos:
A 31 de diciembre de 2005 había en España 2.738.932 extranjeros con tarjeta o autorización de residencia en vigor, a los cuales habría que sumar un incierto pero importante número de personas en situación irregular.
En cualquier caso, se trata de un volumen de población importante (cerca ya del 10% de la población), que además se caracteriza por haber llegado recientemente: tres de cada cuatro en los últimos cinco años.
De estos cuatro millones aproximadamente de extranjeros que residen en España, el 80% son latinoamericanos, africanos, europeos del este o asiáticos, trabajadores inmigrantes que han sido absorbidos con enorme rapidez por las estructuras productivas y laborales sin que se hayan generado grandes conflictos.
Muy poco se ha hecho con relación a la vivienda para absorber esta población formada fundamentalmente por trabajadores que aportan, además de no pocas plusvalías privadas, importantes ingresos fiscales.
Parece que estas personas sólo interesan como puro músculo de trabajo, sin tener en cuenta que sus cuerpos también necesitan un techo donde guarecerse y descansar, un espacio de intimidad, de seguridad y de sociabilidad donde desarrollar su vida con autonomía y dignidad.
Las condiciones del mercado de la vivienda no son nada favorables para absorber esta nueva población.
Solo hay mercado de la vivienda, ya que carecemos de uno de los principales
instrumentos que el sector público europeo utiliza para contrarrestar la exclusión residencial: la vivienda de alquiler social: 1% de las viviendas ocupadas en España frente a 18% en Europa.
En las últimas décadas, la política de vivienda en España se ha limitado a favorecer el acceso a la propiedad, lo que ha provocado que, a fecha del 2001, sólo el 10% de los hogares españoles viva de alquiler (frente al 32% de media en la Unión Europea).
Actualmente esta disminución de la oferta de alquiler se topa con un aumento de la demanda por la conjunción de la inmigración (que en una situación de llegada reciente encuentra en el alquiler su destino ‘natural’) y los jóvenes autóctonos que encuentran crecientes dificultades para acceder a la propiedad, a lo que hay que sumar la formación de nuevos hogares a raíz del aumento de las separaciones matrimoniales y la persistencia de los sectores autóctonos socioeconómicamente más vulnerables.
Para los inmigrantes, el aumento de precios generado por la falta de oferta de alquiler ha incrementado las dificultades de acceso a la vivienda no sólo por el efecto de la subida de precios sino también por el endurecimiento de los requisitos requeridos (avales, meses de fianza), cuando no por la simple negativa a alquilarles.
Los inmigrantes, estén o no segregados por barrios o zonas, ocupan las peores viviendas.
Al concentrarse el acceso en este parque desvalorizado, las rentas de alquiler se ven presionadas al alza, con lo cual acaban pagando más por viviendas peores.
La frecuencia con que se dan formas de unidad doméstica extremadamente raras en el conjunto de la población española (familias extensas, varias familias viviendo juntas, familias nucleares que comparten piso con personas con las que no mantienen vínculos de parentesco) ilustra otra de las caras de este fenómeno que dificulta la integración y es proclive a generar conflictos de convivencia internos y externos a las unidades domésticas.
Este año se han publicado los resultados de una encuesta realizada a escala española sobre las condiciones de vivienda de los inmigrados extranjeros. El estudio realizado por el Colectivo IOE por encargo del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales es la primera encuesta a gran escala realizada en España sobre este tema.
La encuesta se basa en una muestra de 900 personas encuestadas en Cataluña, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana. Representa, por tanto, el lado más urbano de este fenómeno.
Destaca el esfuerzo que los hogares de inmigrantes tienen que hacer para pagar la vivienda en cualquiera de los tres tipos de tenencia más frecuentes (por orden de importancia: subarriendo, alquiler independiente y propiedad) es de media inferior al 30% de los ingresos del hogar.
Teniendo en cuenta que los precios medios de las hipotecas y los alquileres que pagan no desmerecen los precios medios de mercado y que los ingresos del hogar están claramente por debajo de la media nacional (14.422 frente a 21.551 de media española según la Encuesta de condiciones de vida de 2004) la ecuación sólo puede resolverse con un importante hacinamiento (el 19% de los hogares encuestados tiene menos de 10m2 por persona, y el 56% menos de una habitación por persona).
Un 13% de los encuestados ocupa viviendas de propiedad y realiza un esfuerzo para pagar la hipoteca inferior al de quienes pagan alquileres; en el otro extremo, las formas más agudas de precariedad residencial tienen valores discretos: 0,4% en camas calientes o “pisos patera”, 1,1% duermen en la calle, y 0,5% en albergues y pisos de acogida.
El subarriendo de habitaciones, la situación más precaria entre los tipos de tenencia más frecuentes, disminuye conforme aumenta la antigüedad de la estancia en España: afecta a dos de cada tres inmigrantes que han llegado en los últimos dos años, a la mitad de los que llevan entre dos y cinco años, y a uno de cada cinco con más de cinco años. La vivienda en propiedad en cambio solo es significativa en este último cohorte: 1 de cada 3 la tiene.
Uno de cada cinco inmigrantes extranjeros que lleva más de 5 años sigue viviendo subarrendado.
Como conclusión:
El otro reto de la política pública de vivienda es la mejora de las condiciones de vivienda de los inmigrantes ya instalados, en función de su renta y en igualdad de condiciones que los demás, a través de diversos programas y recursos (vivienda protegida, subvenciones para pagar el alquiler, programas de mediación, etc.), que a su vez también contribuirían a mejorar las condiciones de acogida residencial de los recién llegados, ya que es a través de las redes sociales como se produce una buena parte de la acogida y la preferida por los propios inmigrantes.
Más información en:
Consejo de la Juventud de España
08.02.06
Índice de transparencia en el mercado inmobiliario 2006
La consultora Jones Lang Lasalle ha publicado su informe “Global Real Estate Transparency Index“, en el que evalúa la transparencia en el mercado inmobiliario internacional.
De su Resumen Ejecutivo:
• La transparencia está mejorando por todo el mundo, 10 paises han alcanzado nuestro mayor nivel de transparencia “Tier 1”, siendo sólo 6 en el año 2004.
Los nuevos países entrantes en el Top son Hong Kong, Francia, Suecia y Singapur.
• Comparado con 2004, Brasil, Italia, Japón, México, y Rumanía registraron el mayor incremento en sus cifras de transparencia.
• Jones Lang LaSalle empezó a registrar la transparencia en el mercado inmobiliario global en 1999. Desde entonces los niveles de información han crecido rápidamente, en especial durante los dos últimos años.
• Las razones del rápido crecimiento: Mayores niveles de seguridad, mayores flujos fronterizos, y la introducción de más índices de actividad inmobiliaria, públicos y privados.
• Consultas que se han incorporado para comprobar la transparencia y bonanza de los procesos de transación inmobiliaria:
1) La disponibilidad de información relacionada con propiedades en venta o alquiler,
2) Si el proceso de transacción se ha realizado de manera abierta y fiable,
3) Profesionalidad de los servicios de los agentes inmobiliarios.
• Las mejoras en la transparencia se observaron en:
- la introducción de índices de actuaciones públicas y privadas en el sector,
- mayor acceso financiero por parte de organismos públicos, aunque la inversió npública sigue siendo la de peor puntuación entre las categorías de transparencia. La mayoría de los países no tienen políticas de inversión privadas o públicas.
• En la región de Asia Pacífico, el crecimiento de la confianza en la inversión en 7 países ha generado mayor transparencia en la zona.
• En Europa, los países pertenecientes a la Unión Europea, o asociados al libre comercio, tienen una mayor transparencia en el mercado inmobiliario.
• En América, las mejoras vinieron del cada vez más accesible mercado de Latinomérica. Destaca México que alcanza el nivel “Tier 2″.
• Globalmente, los inversores extranjeros están en las mismas condiciones que los locales, en cuanto a códigos de edificación, pero no así con respecto a los impuestos. En mercados menos transparentes, trabajan con socios del país para mitigar esa desventaja.
En cuanto a España, se indica que ha alcanzado la posición 18 del ránking, con un índice del 1,91, que denota una mejora moderada de la transparencia en los últimos dos años. Noticia relacionada.
Para más información sobre el informe:
Global Real Estate Transparency Index 2006, Dr Jane Murray.
